Luật sư Tư vấn tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Thỏa thuận đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại quy định tại Điều 292 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và là một dạng giao dịch dân sự, nên chỉ có hiệu lực nếu được xác lập phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

Thực tiển xét xử đối với loại việc này, trước đây cácTòa án thường căn cứ vào hướng dẫn tại mục I.1 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình có hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dân sự có đặt cọc, đó là:

“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS”

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, một trong các bên trong hợp đồng đặt cọc (bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc) “từ chối” việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu phạt cọc tương đương với tài sản đặt cọc (bên đặt cọc không được nhận lại tài sản đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, các bên không “từ chối” thực hiện hợp đồng, nhưng việc giao kết, thực hiện hợp đồng không thực hiện được vì lý do khách quan hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì việc xử lý hậu quả như thế nào là chưa thống nhất.

Điểm b khoản 1 mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định: “b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung”.

Mặc dù, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 đã hết hiệu lực từ rất lâu và TAND tối cao đã ban hành Án lệ số 25/2018/AL để bổ sung trường hợp “có trở ngại khách quan”, còn một số vấn đề khác có liên quan đến phạt cọc khi các bên không “từ chối” thực hiện hợp đồng vẫn chưa được áp dụng thống nhất và cần có sự hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.

1). Hợp đồng không thực hiện được vì lý do khách quan:

Các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc (Án lệ số 25/2018/AL).

2). Trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu:

+ Hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được:

Đến hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, các bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.

Trường hợp này đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao giám đốc thẩm tại Quyết định giám đốc thẩm số 20/2022/KDTM-GĐT ngày 22/8/2022, về vụ án “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong đó đã giải quyết tình huống Tòa án phải xác định hợp đồng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được, từ đó không phạt cọc.

+ Hợp đồng “vi phạm điều cấm của luật” do cả hai bên cùng có lỗi dẫn đến vô hiệu:

Là trường hợp bên đặt cọc và bên nhận cọc đều có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện. Trong trường hợp này bên nhận cọc phải hoàn trả tài sản cọc cho bên đặt cọc (theo điểm d mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP).  

CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT TTLAW 

Điện thoại: 0962613900 Ls Tuấn Thành

Địa chỉ trụ sở: Số 9 đường Trần Phú, thị trấn Phước Bửu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà rịa Vũng tàu

Chi nhánh Bình Dương: số 11 đường Đoàn Thị Điểm (đường số 1), khu phố 4, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Website: TTLaw.vn

Email: [email protected]