Một số điểm mới Luật Đất đai 2024

Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) hay gọi là Luật Đất đai năm 2024, gồm 16 Chương, 260 Điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 Điều. Luật đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024. Một số điểm mới đáng chú ý của luật đất đai sửa đổi có thể kể đến như sau:

1. Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa: Trước đây, người dân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo vệ quỹ đất phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, nhu cầu sử dụng đất có sự thay đổi, nhu cầu sản xuất nông nghiệp giảm trong khi nhu cầu khai thác kinh tế, công nghiệp tăng. Người dân có đất trồng lúa nhưng không có nhu cầu trồng trọt, không tìm được người có nhu cầu sản xuất nông nghiệp để chuyển nhượng, dẫn đến phần đất trồng lúa bị bỏ hoang nhiều, gây lãng phí nguồn đất, trong khi đó lại thiếu hụt nguồn đất phục vụ mục đích sản xuất công nghiệp. 

Ngoài ra, tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Theo Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013…

Lưu ý: Trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) phải: Thành lập tổ chức kinh tế và Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay.

2. Cấp sổ đỏ cho nhiều loại đất không có giấy tờ: Theo quy định tại Luật đất đai 2024, các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện bao gồm: đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường: Trước hết Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp định giá đất ( Điều 158) bao gồm Phương pháp so sánh, Phương pháp thu thập, Phương pháp Thặng dư, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Và đặc biệt trường hợp áp dụng các phương pháp so sánh, thu thập, hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất ( từ ngày 01/01/2026) thì sẽ sử dụng giá đất trong bảng giá đất. Đây được đánh giá là một quy định thể hiện việc đảm bảo tối đa quyền lợi về mặt kinh tế cho người dân, tránh trường hợp có những vị trí đất tương đương mà do khác biệt về cách thức định giá mà có chênh lệch về giá trị. Cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường ( thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiếu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).Bảng giá đất mới được quy định cần tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Luật Đất đai 2024 đã quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện việc công bố Bảng giá đất mới từ ngày 1.1.2026. Có 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất chủ yếu đối với hộ gia đình, cá nhân và đất thuê hằng năm ( Điều 159), Bảng giá đất ngoài việc được từng địa phương xây dựng riêng thì còn được xây dựng theo khu vực và vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Thay đổi này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân khi giá trị tài sản đất của họ sẽ đúng với thực tế và không bị quá chênh lệch so với thời giá của các mặt hàng khác.

4. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ: Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau: Không vi phạm pháp luật về đất đai; Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ 01/8/2024, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.

5. Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất, căn cứ vào quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật này. Theo đó, chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc, từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình sử dụng đất. Bênh cạnh đó, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Sổ trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào sổ nếu có nhu cầu.

Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam và được gọi chung là cá nhân. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước. Điển hình trong đó quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… không phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.