Đặt cọc cho môi giới (cò đất) thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không?

Mới đây, VKSND Tối cao ban hành Văn bản số 1083/VKSTC-V9 giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong văn bản, VKSND Tối cao giải đáp nhiều vướng mắc liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Cụ thể, VKS Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Giang có vướng mắc là trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

Trả lời vướng mắc này, VKSND Tối cao cho biết, hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 BLDS, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (Mục 1 Phần I hướng dẫn về trách nhiệm chịu phạt cọc) và Án lệ số 25/2018.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.

Nếu hợp đồng đặt cọc hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì có thể là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 BLDS.

Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.

CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT TTLAW 

Điện thoại: 0962613900 Ls Tuấn Thành

Địa chỉ trụ sở: Số 9 đường Trần Phú, thị trấn Phước Bửu, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà rịa Vũng tàu

Chi nhánh Bình Dương: số 11 đường Đoàn Thị Điểm (đường số 1), khu phố 4, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

Website: TTLaw.vn

Email: [email protected]